Именно недвижимость первой «рухнула» под прессом кризиса. Как только она начнет «оживать», значит, и кризис отступает. О том, что происходит сегодня в этом секторе, «Литовскому курьеру» рассказали эксперты различных компаний по продаже жилья.
Рынок замер
Прогнозы на ближайшие два года пока не радуют. Те, кто не продал недвижимость сейчас, скорее всего, не продадут и потом. По крайней мере, не по бросовой цене. По словам оценщика недвижимости компании “Census Optimus” Дины Гумбакене, рынок жилья в Литве на сегодняшний день замер. Продать, конечно же, возможность есть, но только по цене, едва оправдывающей само жилье. Лучше покупать. На что – уже другой вопрос. Экономический кризис в Литве сегодня усиливает отток инвестиционного капитала и уменьшает объем экспорта, если выражаться сухим языком.
“Если ничего не изменить, мы рискуем попасть в такую “экономическую яму”, из которой маленькой стране выбраться будет нереально. Литовцы – оптимисты, это здорово, но проявлять оптимистическое отношение к банковской политике было бы уже чересчур”, – сказала «ЛК» представитель “Census Optimus”.
В целом, по мнению Гумбакене, уменьшение экспорта влияет на общий внутренний валовой продукт страны, потому не исключается, что начавшиеся проблемы в бизнесе и экономике, связанные с неплатежеспособностью и банкротами, могут нанести ущерб и банковскому сектору. В результате повышенные процентные банковские ставки на ссуды лишают жителей Литвы возможности приобретать недвижимость на более-менее выгодных условиях. Суровая банковская политика, связанная с ужесточенными условиями выдачи кредитов, лишает всякой возможности обзавестись собственной недвижимостью. Остается только надеяться на изменение финансовой политики в правительстве и применение антикризисных мер, которые, может быть, приведут к положительному сдвигу во всей экономике Литвы.
“Может быть – ключевое слово”, - говорит сотрудник “Census Optimus”. “В общем, если бы банки вернулись к прежним процентным ставкам, все было бы снова хорошо, но, увы, в реальности рынок литовской недвижимости почти что перестал функционировать. Инвесторы забирают все деньги, у них нет желания вкладывать какие-либо суммы в Литву”, – заключила Дина Гумбакене.
Пессимистичный настрой
Не блещет оптимизмом и настрой простых жителей. То в общественном транспорте, то прямо на улицах люди часто обсуждают «квартирный вопрос».
«Я квартиру продаю уже три года, - рассказывала «ЛК» 52-летняя жительница Вильнюса Эльмира Измайлова. - Она у нас на ипотеке, так что еще немного – и ее заберет банк. Я купила квартиру по цене, в два раза превышающей ту, по которой продаю ее сейчас. И вроде бы осознание того, что таких, как ты, – тысячи, должно успокаивать, на деле становится совсем не по себе. Масштабы проблемы пугают. Пугают и предположения, за какой срок все может уладиться. А уладится ли – еще большой вопрос. К чему вообще весь этот разговор? Если проблема решается, надо ее решать, а если не решается, то и переживать смысла нет. Ну, будем жить на улице, в конце концов. Все же “дом родной”, места много».
Дно близко
“Банки сейчас теряют огромные миллиардные суммы. Но несмотря на кризис, темпы падения цен снизились. По всем законам недвижимости в скором времени цены должны начать расти, - считает директор компании “Centro Kubas” Зигфридас Рачковскис. - Банки с невероятным количеством “проблемных” квартир осенью могут значительно “сбить” цены, и тогда, достигнув абсолютного дна, экономика сможет оттолкнуться, начать двигаться вверх с достаточной скоростью. Но не все так хорошо. Резко отличаются изначальная и сегодняшняя цены, общий спад – от 30 до 50 процентов, чем когда недвижимость выдавалась в кредит во время строительного «бума». «Застрелиться, и не жить», – как говорит одна моя русская знакомая”, - пошутил предприниматель.
По его словам, положение дел совершенно не соответствует экономической логике и никаким понятиям о недвижимости. Особенно в сфере аренды и инвестиций. К примеру, стандартная двухкомнатная квартира с отделкой в нормальном районе обойдется сейчас покупателю в 150 тысяч литов. Арендная плата за такую квартиру будет составлять 500 литов в месяц. Вот и считаем. Окупится она у нас через 300 месяцев, то есть через 25 лет. Всего 4 процента окупаемости. Так что не думайте пока о такого рода инвестициях, вообще пока о них не думайте, если вы не миллионер, утверждали собеседники. Тем более, сейчас лето – «мертвый сезон».
Если люди и начинают что-то предпринимать, то происходит это обычно в конце осени. Что касается развитых районов, раньше цены на вторичном рынке были куда выше, потому что жилье приобретали в основном молодые семьи. В первую очередь учитывалась инфраструктура. Важное требование – чтобы рядом были магазин, садик и школа.
Восстановлению не подлежит
“Печально, что раньше чья-то квартира стоила миллион, а теперь ее и за полмиллиона не продать”, – говорил руководитель отдела оценки компании “InReal” Аудрюс Шешплаукис.
По его словам, рынок недвижимости восстановлению пока не подлежит, как и вся литовская экономика. Квартиры и прочие помещения покупаются, но процент продаж снизился вдвое по сравнению с докризисным временем. В любом случае, сейчас как раз то время, когда выгоднее всего купить необходимое имущество, или заключить долгосрочный договор на аренду с серьезным арендатором.
Как бы то ни было, в течение ближайших двух лет серьезные изменения не произойдут точно, все останется стабильно, считает Шешплаукис. Особенных продаж не будет, возможно, цены еще снизятся немного, но не более того. Должна быть “подстраховка”, если вы решили рискнуть и инвестировать свои деньги в недвижимость сейчас. Что касается коммерческих помещений, то новые арендаторы и покупатели появятся еще не скоро. В общем, господин Шешплаукис считает, что кризис начнет стихать уже к началу 2012 года.
Аренда за оплату коммуналки
Согласно прогнозам директора фирмы “Liturta” Юлюса Гудаса, положение литовского рынка недвижимости в ближайшие два года будет зависеть от экономики всего мира. Пока что конца падения цен не видно, и, к сожалению, ничто хорошее в ближайшее время нас не ожидает.
“Даже возможен такой вариант, что владельцы жилых помещений будут вынуждены сдавать свою собственность в аренду только за оплату бытовых услуг. А проекты больших административных и торгово-развлекательных комплексов находятся в “подвешенном” состоянии, все – в суетливых поисках серьезного инвестора, который смог бы взять на себя хотя бы половину здания”, – с сожалением констатирует Гудас.
Многие не смогут продать свои квартиры в течение двух, двух с половиной лет точно. Реализация неоконченных проектов займет еще больше времени. Многие проекты перестали существовать из-за отсутствия финансирования. Деньги выгодно вкладывать только большим инвесторам в серьезные проекты, с хорошей автомагистралью рядом. “Рынок у нас пассивный”, – единодушно признаются все сотрудники упомянутых фирм. Но в конце каждый добавил: “Надежда на лучшее есть. Отчаиваться не стоит, а стоит делать все возможное. Кто верит в хорошее, у того, в конечном счете, все ладно и будет”. Закон Мерфи гласит: “Подожди – и плохое само собой исчезнет... нанеся положенный ущерб”. Только вот “бегать, ждать и перепрыгивать” не хотелось бы.